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강서구 마곡지구가 서울 오피스 시장의 판도를 뒤흔들 변수로 부상하고 있다. 현재 3대 권역(도심·강남·여의도)으로 나눠져 있는데 여기에 '마곡'까지 포함돼 4대 권역으로 재편될 것으로 전망되고 있어서다.
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1일 업계에 따르면 올 하반기 마곡지구에서 연면적 기준으로 56만㎡ 규모의 대규모 임대용 오피스 공급이 이뤄진다. 업계 관계자는 "마곡지구에 초대형 오피스 타운이 형성됐지만 대부분 사옥과 연구개발 센터로 시장에 영향을 미치지 못하고 있다"며 "하지만 대규모 임대용 공급이 본격적으로 이뤄지면서 명실상부한 오피스촌으로 자리잡게 될 것이다"고 분석했다.

임대용 오피스 공급을 보면 우선 3·4분기에 CP4 블록에 조성되는 '원그로브(옛 원웨스트)'가 대표적이다. 지상 11층 규모로 오피스 면적만 28만㎡에 이르는 프라임급 건물이다. 연면적 6만6000㎡ 이상을 통상 초대형 오피스로 분류한다.

같은 시기에 CP3-2블록에는 '케이스퀘어'가 준공을 앞두고 있다. 이 건물 역시 지상 12층 규모로 연면적이 15만㎡에 이르는 대형 오피스 빌딩이다. 이 외에도 연면적 9만㎡ 규모의 '르웨스트시티타워', 1만㎡ 규모의 르웨스트웍스 등 임대용 오피스들이 준공을 앞두고 있다. 현재 미개발 용지도 적지 않아 앞으로 추가 공급도 계속 이어질 것으로 보고 있다.

서울 오피스 시장은 도심(CBD)과 강남(GBD), 여의도(YBD) 3대 권역과 기타 권역으로 구분된다. 조사기관들도 이 기준으로 임대료·공실률 등을 조사하고 있다. 마곡지구는 현재 기타 권역의 극히 일부분으로 분류되고 있다. 초대형 오피스타운이 형성돼 있지만 대부분 사옥 용도로 사용되고 있기 때문이다. LG·롯데·코오롱 등 다수의 대기업·중견기업들의 사옥이 밀집한 마곡지구에 초대형 임대 오피스까지 공급되면서 여의도·도심의 오피스 타운 모습을 갖추게 된 것이다.

박정민 이지스자산운용 팀장은 "회사의 공식 의견은 아니지만 마곡지구가 도심·여의도처럼 새로운 서울 오피스 권역으로 성장할 가능성이 높은 것으로 보고 있다"고 말했다. 다른 업계 관계자는 "마곡지구 오피스 권역을 업계에서는 이미 '마곡권(MBD)'로 부르고 있다"고 말했다. 서울 오피스 시장이 기존 '3대 권역+기타 권역'에서 '4대 권역+기타 권역'으로 재편될 것이라는 분석이 힘을 얻고 있다. 한편 마곡지구의 초대형 임대용 오피스 공급폭탄으로 공실률 상승 등의 후폭풍도 예견되고 있다. 업계에서는 마곡지구 임대료 수준이 판교와 비슷하거나 소폭 높은 수준에서 형성될 것으로 보고 있다. 강남권역의 경우 수요가 늘면서 오피스 월 임대료가 최초로 3.3㎡당 10만원대를 기록했다. 상대적으로 가격이 가격이 저렴한 마곡지구로 이동할 가능성도 있다는 지적이다.